Giá nhà tăng không hướng tới người mua là điểm nghẽn lớn nhất trên thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản đang đối mặt với điểm nghẽn lớn. Điều này có thể tác động mạnh đến diễn biến của thị trường và đặt ra lo ngại về kịch bản...
Nhiều dự án lớn
Ngày 12/7, UBND huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai công bố danh mục sử dụng đất. Đáng chú ý, có 16 dự án khu dân cư, hạ tầng kĩ thuật tại xã Long Tân bị hủy quyết định thu hồi đất. Nguyên nhân, các dự án đã quá 3 năm kể từ ngày cấp giấy phép nhưng chủ đầu tư không tiến hành triển khai thu hồi đất và thực hiện dự án theo quy định.
Trong danh sách thu hồi, có nhiều dự án khu dân cư quy mô lớn. Cụ thể, Khu dân cư Long Tân 1 có diện tích 95ha; Khu dân cư thương mại kết hợp với thương mại dịch vụ cấp vùng 88ha do Công ty CP Lắp máy điện nước và Xây dựng làm chủ đầu tư.
Khu dân cư Long Tân 46ha chủ đầu tư là Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế Xây dựng Khang Việt Hưng; Khu dân cư 34ha có chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Sao Mai; Khu dân cư đô thị The Lake 35ha chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Xuất nhập khẩu 3L Sài Gòn; Khu dân cư 29ha do Công ty CP Khu công nghiệp Miền Nam thực hiện…
Nhiều dự án bất động sản ở Nhơn Trạch đang trồng cây keo tràm.
Trước đó, vào tháng 5/2022, UBND tỉnh Đồng Nai cũng đã ra quyết định hủy bỏ thu hồi đất đối với dự án Khu dân cư Vĩnh Thanh có diện tích gần 120ha do Công ty CP Đầu tư Phát triển Sông Đà làm chủ đầu tư.
Dự án này được quy hoạch từ năm 2008 và đến cuối năm 2010, UBND tỉnh Đồng Nai có thông báo thu hồi đất để triển khai thực hiện đầu tư khu dân cư theo quy hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên, dự án kéo dài, không tiến hành theo đúng tiến độ đã quy định, do đó UBND tỉnh đã quyết định không tiếp tục gia hạn thêm thời gian cho chủ đầu tư để triển khai dự án .
Theo quy định, đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này. Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất…
5 cơn sốt đất nhấn chìm nhà đầu tư
Năm 1994, huyện Nhơn Trạch được thành lập trên cơ sở tách từ huyện Long Thành cũ, tổng diện tích toàn huyện là 431 km2. Đến năm 1996, đề án thành phố mới Nhơn Trạch được phê duyệt có diện tích lên đến hàng ngàn héc ta với định hướng sẽ trở thành đô thị loại 2 của tỉnh Đồng Nai và là thành phố vệ tinh của TPHCM.
Cũng trong năm 1996, kế hoạch thực hiện quy hoạch thành phố mới Nhơn Trạch được đẩy mạnh, dự kiến thu hút dân cư và trở thành đô thị vệ tinh của TPHCM trong 10 năm. Để triển khai quy hoạch “thành phố mới Nhơn Trạch”, đã có tổng cộng 74 dự án lớn với gần 5.000 ha đất được giao cho các nhà đầu tư. Thế nhưng trong vài năm chỉ có 12 dự án được thực hiện dở dang rồi ngưng hẳn, số còn lại bỏ hoang hoàn toàn hoặc nhà đầu tư “bỏ của chạy lấy người”.
Trong quá trình quy hoạch, xây dựng thành phố mới Nhơn Trạch đã tạo nên 5 cơn “sốt” nhà đất rất lớn. Lần thứ nhất là vào năm 1996 khi huyện Nhơn Trạch được phê duyệt quy hoạch lên thành phố. Lần thứ hai vào năm 2006 khi có thông tin xây cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch với quận 2, TPHCM.
Đợt sốt đất diễn ra lần thứ 3 vào năm 2014 khi dự án sân bay quốc tế Long Thành được thông qua chủ trương đầu tư. Cơn sốt lần thứ 4 là vào năm 2016 khi TPHCM kiến nghị Thủ tướng chấp thuận chủ trương bổ sung quy hoạch xây dựng cầu Cát Lái. Đợt sốt mới đây nhất, lần thứ 5 diễn ra vào năm 2018 khi UBND tỉnh Đồng Nai và TPHCM liên tục họp bàn nhiều cuộc về phương án xây cầu thay phà Cát Lái.
Đã hơn 20 năm, dù thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cơn sốt đất nhưng Nhơn Trạch vẫn “án binh bất động”, nằm âm u, hoang lạnh lạ thường. Nhơn Trạch được nhiều người trong giới địa ốc hay gọi bằng những từ không mấy thiện cảm như “thành phố ma” hay “cú lừa lớn của thập niên”… khiến cho tình hình càng trở nên ảm đạm hơn.
 Nhiều biệt thự, nhà phố ở Nhơn Trạch hoang tàn vì không có người ở. |
Nguyên nhân chính dẫn đến việc hoang tàn như thế được cho là do thành phố mới quá xa trung tâm hành chính huyện Nhơn Trạch và thiếu các tiện ích như chợ, trường học, bệnh viện… Một nguyên nhân khác khiến cho hàng trăm dự án “chết chìm” bởi người mua đất tại đây phần lớn là dân đầu tư, đầu cơ lướt sóng kiếm lời chứ họ không có nhu cầu mua để ở. |
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) thừa nhận, thị trường bất động sản Nhơn Trạch có tình trạng đầu cơ, thu gom lượng lớn sản phẩm, sau đó làm giá theo ý mình, khống chế, chi phối thị trường. Cũng theo ông Châu, Nhơn Trạch từng là điểm nóng thị trường bất động sản vệ tinh TPHCM với hàng loạt dự án có quy mô đầu tư hàng trăm triệu đến hàng tỷ USD được đăng ký. Không chỉ các nhà đầu tư trong nước mà nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng đến đây để tìm kiếm cơ hội. Tuy nhiên, bi kịch hiện nay là hầu hết đất dự án đều nằm trong tay giới đầu cơ.
Để hóa giải bài toán Nhơn Trạch, chỉ cần một cây cầu kết nối từ TPHCM sang sẽ giải quyết cơ bản vấn đề. Nhưng cũng chính những thông tin về xây cầu kết nối đã nhiều lần khiến vùng đất này trở nên khốn đốn bởi giới đầu cơ. Các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng quan trọng nhất là phải công bố quy hoạch và xác định lộ trình hoàn thiện rõ ràng, tránh việc thông tin chỉ dừng ở mức chủ trương hay tin đồn thì mới kích thích được nhu cầu thật của người mua.
