Thị trường mặt bằng bán lẻ phục hồi tích cực
Ngành bán lẻ đang chứng kiến mức tăng trưởng tích cực trong nửa đầu năm 2022, đặc biệt là hai phân khúc nhà phố và trung tâm thương mại.
Trong quá trình tư vấn cho các nhà đầu tư nước ngoài và người lao động nước ngoài tôi nhận thấy nhu cầu của người nước ngoài về sở hữu nhà ở tại Việt Nam một cách ổn định, lâu dài ngày càng tăng, nhưng việc đáp ứng nhu cầu đó vẫn chưa hề dễ dàng.
Tỷ lệ người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam đang ở mức rất thấp.
Bất nhất giữa Luật và Nghị định
Một trong những trở ngại đối với quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài Việt Nam chính là những vướng mắc về mặt pháp luật, trước tiên là ở Luật Nhà ở.
Cụ thể, theo khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm hai đối tượng: (1) Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và (2) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, được quy định riêng biệt ở hai điểm khác nhau của điều luật.
Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án để có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không đề cập đến vấn đề về hộ chiếu và dấu kiểm chứng nhập cảnh.
Tuy nhiên, đến nghị định số 99/2015, khi quy định về giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam lại đưa ra yêu cầu chung với cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không phân biệt cá nhân đó thuộc đối tượng (1) hay (2), cần có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.
Chính sự bất nhất trong quy định giữa Luật và Nghị định đã khiến người nước ngoài thuộc đối tượng (1) khi muốn sở hữu nhà ở Việt Nam đưa ra thắc mắc "Liệu có cần chuẩn bị hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh hay không?" và gặp khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục"?
Sửa đổi đồng bộ Luật
Việc có sự tham gia tích cực của người mua nước ngoài giúp thị trường trở nên sôi động, góp phần củng cố thanh khoản cho thị trường. Bên cạnh đó, việc bán BĐS cho nhà đầu tư nước ngoài cũng là một hình thức xuất khẩu BĐS tại chỗ.
Đề xuất cho phép người nước ngoài có thể mua nhà ở từ công dân Việt Nam
Thứ nhất, xem xét lại điều kiện để xác định cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, quy định riêng biệt điều kiện về "hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh" chỉ dành cho cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Đối với cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở, không cần điều kiện này.
Thứ hai, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho các sản phẩm mới của nhà ở bằng cách đưa ra định nghĩa mang tính nội hàm của các sản phẩm này vào Luật Nhà ở, biến nó trở thành một đối tượng chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở để người nước ngoài dễ dàng tiếp cận.
Thứ ba, mở rộng hình thức sở hữu nhà ở (đối với cả loại hình nhà ở mới), cho phép người nước ngoài có thể mua nhà ở từ công dân Việt Nam. Nên đồng ý cho người nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng nhà ở từ công dân Việt Nam với điều kiện đảm bảo số lượng nhà được mua, nhà ở không nằm trong khu vực liên quan đến an ninh, quốc phòng.
